[ad_1]
فتح Digest محرر مجانًا
تختار رولا خالاف ، محررة FT ، قصصها المفضلة في هذه النشرة الإخبارية الأسبوعية.
ذكرت جمعية البناء على مستوى البلاد هذا الأسبوع أن متوسط سعر منزل المملكة المتحدة كان 271،619 جنيهًا إسترلينيًا في يونيو ، حيث انخفض بنسبة غير متوقعة 0.8 في المائة مقارنةً بشهر مايو – وهو أكبر انخفاض شهري منذ عامين.
ولكن ما مدى فائدة هذا ، بالنظر إلى أنه ، على حد تعبير صديقي الراحل تشارلز فيرهرست ، “كل سكني محلي”؟ ما قصده هو أن سعر أو إيجار منزل – وما إذا كان قد تم شراؤه أو دعه أو حتى بنيته – يتم تحديده من خلال العوامل المحلية بقدر ما هو العوامل الوطنية ، مثل معدلات الرهن العقاري أو الضرائب.
يمكن أن تؤثر العوامل المحلية على مقدار ما يستحقه ومدى استعداد شخص ما للعيش فيه. ويشمل ذلك تفاصيل العقار ، مثل موقعه ولكن يمكن أن يمتد أيضًا إلى عوامل أقل سهولة في تحديدها مثل ما يشعر به المشتري المحتمل عندما يمشي في الباب – أردت شراء منزلي في غضون دقيقة من الدخول. يؤدي هذا الاختلاف إلى توزيع واسع للأسعار ونمو الأسعار الذي لا يمكن أن يعكسه مقياس أسعار منزل وطني واحد بسهولة. تبدو آفاق سوق الإسكان في المملكة المتحدة في إجماليها ضعيفة ، حيث تبدو ركود الأسعار والنشاط النتيجة الأكثر ترجيحًا على مدار السنوات القليلة المقبلة. لكن أداء أسواق الإسكان المحلية يمكن أن يكون مختلفًا تمامًا.
تميل أسواق الإسكان المحلية إلى متابعة الوكلاء العقاريين الذين يطلقون عليه دورة سوق الإسكان. في المراحل المبكرة من الدورة ، مثل بعد أوائل التسعينيات أو أواخر العقد الأول من القرن العشرين ، تميل نشاط سوق الإسكان والأسعار إلى التعافي أولاً في وسط لندن قبل انتشار الشمال والجنوب عبر العاصمة. ينتقل بعد ذلك إلى المقاطعات المنزلية ، ويتجه إلى الأجزاء الأكثر تكلفة من جنوب إنجلترا. في النهاية ، إذا استمرت الدورة لفترة طويلة بما فيه الكفاية ، فإنها تنتشر إلى الأسواق الأقل سعرًا. على سبيل المثال ، عندما أبدأ في رؤية Kilmarnock ، وهو مكان كان لدي روابط عائلية ، وتصدر المخططات لنمو أسعار المنازل ، وأنا أعلم أننا ربما في المراحل الأخيرة من الدورة.
كانت هناك علامات على أننا في الجزء الأخير من الدورة لفترة من الوقت الآن. بدأت منطقة مجلس إيست آيرشاير ، موطن كيلمانوك ، في الوصول إلى الطرف العلوي من مخططات نمو أسعار السلطة المحلية في عام 2019 ، وكما استكشفت في مقال سابق ، كان سوق الإسكان في وسط لندن يركض منذ عام 2014.
كان هناك فاصل موجز بعد الوباء ، بسبب السباق من أجل الفضاء ، مع انفجار من النشاط ونمو أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد – بما في ذلك جنوب إنجلترا. ولكن منذ أن بدأت معدلات الرهن العقاري في ارتفاع في عام 2022 ، كان هناك اختلاف إضافي بين جنوب إنجلترا وبقية المملكة المتحدة – مما يعزز الرأي القائل بأننا في المراحل اللاحقة من دورة سوق الإسكان.
على الرغم من ارتفاع معدلات كونها ظاهرة وطنية ، فقد كان لها تأثيرات مختلفة على الأسواق المحلية. في حين أن التأثير الفوري لارتفاع معدلات في عام 2022 كان متشابهًا في جميع أنحاء البلاد ، حيث انخفضت الأسعار بحوالي 5 في المائة ، إلا أن مسار أسعار المنازل المحلية في السوق كان أكثر تنوعًا منذ ذلك الحين. ربما تكون الأسعار في لندن وجنوب إنجلترا راكدة ، لكن الأسواق في جميع أنحاء المملكة المتحدة قد انتعشت بسرعة – مع الأسعار الاسمية الآن أعلى من ذروتها 2022 في العديد من الأماكن.
والسبب في هذا الاختلاف هو أن المقترضين في الرهن العقاري في أجزاء أكثر تكلفة من السوق ، مثل جنوب إنجلترا ، يميلون إلى الحصول على قروض أكبر بالنسبة لدخلهم مقارنة بأجزاء أخرى من البلاد. لسوء الحظ ، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري تجعل هذه القروض الأكبر لا يمكن تحملها ، ويمكن أن يتمكن عدد أقل من الناس من شراء. وفي الوقت نفسه ، فإن أولئك الذين لا يزال بإمكانهم الشراء عالقين مع ارتفاع سداد الرهن العقاري. على سبيل المثال ، تُظهر بيانات التمويل في المملكة المتحدة للربع الأول من عام 2025 أن المشتري النموذجي لأول مرة في جنوب شرق إنجلترا كان لديه سدادات للرهن العقاري التي تساوي 23.8 في المائة من إجمالي دخلها مقارنة مع 19.4 في المائة في كل من مناطقهم في إنجلترا الشمالية وأيرلندا الشمالية. هذا أعلى من بضع عامين ، ولكنه يدل على أنه لا تزال هناك قدرة على الاقتراض في أسواق أكثر بأسعار معقولة ، على الرغم من بيئة معدل الرهن العقاري الحالية. ونتيجة لذلك ، فإن الأسواق ذات النسب المنخفضة للسعر إلى الأرباح قد شهدت عادةً ارتفاع الأسعار على مدار العامين الماضيين ، في حين أن الأسواق الأكثر تكلفة شهدت انخفاض الأسعار.
في المستقبل ، يبدو أن هذا التباين في السوق المحلي سيستمر. التحدي المتزايد للأسواق الأكثر تكلفة هو ارتفاع عدد المنازل المدرجة للبيع. يُظهر تحليل Zoopla علاقة عكسية بين التغييرات في أسعار المنازل وعدد المنازل المدرجة للبيع خلال العام الماضي. تم تسجيل أكبر الزيادات في عدد المنازل المعروضة للبيع في جنوب إنجلترا ، حيث كان نمو الأسعار أكثر هدوءًا ، في حين أن بقية المملكة المتحدة شهدت نموًا محدودًا في المنازل المتاحة للشراء ، وبشكل تواصل مع زيادة في الأسعار.
يبدو أن هناك عدم تطابق في أسواق أكثر تكلفة بين السعر الذي يريده البائعون وما يمكن للمشترين تحمله. لدى العديد من البائعين المحتملين توقعات الأسعار التي تم تحديدها في سوق ما بعد الولادة عندما تم دعم الطلب على المشتري بمعدلات الرهن العقاري أقل من 2 في المائة.
لسوء الحظ ، أصبح معظم المشترين مقيدين الآن بمعدلات الرهن العقاري بنسبة 4 في المائة أو أعلى. لا تزال المبيعات تحدث عندما تكون توقعات أسعار البائع واقعية ، ولكن هناك عدد متزايد من المنازل التي لا يكون هذا هو الحال. على سبيل المثال ، تشير Zoopla إلى أنه على الرغم من أن متوسط الوقت للبيع هو 45 يومًا ، إلا أن 22 في المائة من المنازل المدرجة في السوق لأكثر من ستة أشهر.
بدلاً من وضع علامة على نهاية دورة سوق الإسكان السابقة ، عزز ارتفاع معدلات الرهن العقاري الأنماط التي تظهر عادة في مراحلها الأخيرة. بالنظر إلى المستقبل ، ليس من الواضح بعد ما الذي يمكن أن يؤدي إلى حد لهذا الجمود إلى ما بعد الركود البطيء المستمر مع تحسين القدرة على تحمل التكاليف بسبب ارتفاع دخل وتخفيف طفيف في معدلات الرهن العقاري.
فأين يترك هذا مؤشر أسعار منزل في المملكة المتحدة على مستوى البلاد والمؤشرات الوطنية الأخرى؟ لا تزال مفيدة كتدبير للصحة العامة واتجاه سوق الإسكان ، ولكن إذا كنت تبحث عن بيع أو بناء منزل ، فمن المهم الانتباه إلى ما يحدث في السوق المحلي. إذا لم تقم بذلك ، فقد تجد منزلك إضافة إلى القائمة المتنامية لأولئك الذين يكافحون للبيع.
نيل هدسون محلل في سوق الإسكان ومؤسس شركة الاستشارات بنية
[ad_2]
المصدر