[ad_1]
أدت الوظائف الشاغرة بعد الوباء وارتفاع مدفوعات الديون إلى تآكل العقارات التجارية لأكثر من عامين. وحتى مع بدء تلاشي تلك التهديدات، يواجه أصحاب مراكز التسوق والمباني السكنية وأبراج المكاتب مشكلة يمكن أن تستمر لفترة أطول بكثير: ارتفاع تكاليف التأمين.
المشكلة مألوفة لأصحاب المنازل في جميع أنحاء البلاد. إن ارتفاع الكوارث الطبيعية المرتبطة بالمناخ دفع شركات التأمين إلى رفع أسعار الفائدة بشكل كبير، أو الانسحاب من الأسواق. وكانت الزيادات في المعدلات هي الأسرع في المدن والبلدات الساحلية المعرضة للأضرار الناجمة عن العواصف الكبيرة أو الفيضانات الساحلية، ولكن شركات التأمين والبنوك بدأت تتصالح مع فكرة أنه لا توجد منطقة آمنة حقا من الأحداث المناخية المتطرفة وغير المتوقعة على نحو متزايد.
من المرجح أن الإعصار هيلين، الذي ضرب ساحل خليج فلوريدا قبل أن يترك سلسلة من الفيضانات والانهيارات الأرضية القاتلة عبر جورجيا والأجزاء الغربية من ولايتي كارولينا، تسبب على الأرجح في خسائر اقتصادية لا تقل عن 35 مليار دولار على طول الطريق، وفقًا لتقدير شركة غالاغر لإعادة التأمين. يكرر.
أصحاب المباني محاصرون أيضًا بين شركات التأمين والمقرضين، الذين يخشون الوقوع في مأزق الأضرار الكارثية ولن يسمحوا بأصغر التغييرات في السياسات – حتى تلك التي قد تمنح المقترض المتعثر بعض الوقت للتنفس.
ليس من الممكن أن نعرف بشكل شامل عدد العقارات التي تم حبس الرهن فيها فقط بسبب تكاليف التأمين، لكن العاملين في الصناعة يقولون إنهم يعرفون الصفقات التي انهارت بسبب هذه المسألة. ويقول المطورون والمستثمرون إنه في صناعة تتصارع مع ارتفاع أسعار الفائدة ونفقات المواد والعمالة، فإن تكاليف التأمين يمكن أن تقلب الموازين.
قال ماريو كيليفارسكي، رئيس إدارة الأصول في شركة Fundamental Advisors، وهي شركة استثمار مقرها نيويورك بأصول تبلغ 3.5 مليار دولار: “لقد كشفت بيئة أسعار الفائدة الحالية عن الأشخاص الذين يعرفون ما يفعلونه وأولئك الذين لا يعرفونه”. .
وقدرت شركة وساطة التأمين مارش ماكلينان أن أقساط التأمين على العقارات التجارية ارتفعت بنسبة 11 في المائة في المتوسط في جميع أنحاء البلاد العام الماضي، ولكنها ارتفعت بنسبة تصل إلى 50 في المائة في الأماكن المعرضة للعواصف مثل ساحل الخليج وكاليفورنيا. وقالت الوساطة إن أقساط التأمين ربما تضاعفت هذا العام في بعض تلك الأماكن.
وقال بول فيوريلا، مدير الأبحاث في شركة ياردي ماتريكس، مزود البيانات، إنه بالنسبة للمباني السكنية، تمثل تكاليف التأمين الآن 8 في المائة من نفقات التشغيل، أي ضعف ما كانت عليه قبل حوالي خمس سنوات. وقال فيوريلا إنه بالمقارنة مع النفقات مثل الضرائب والصيانة، فإن التأمين لا يزال يمثل شريحة صغيرة من الكعكة، لكنه يزيد من الضغط الناجم عن ركود الإيجارات وارتفاع تكاليف الاقتراض. وقال إن النفقات التشغيلية لأصحاب العقارات نمت بشكل أسرع في العام الماضي من دخلهم.
المقرضون قلقون.
قال كيفين كاسيف، المؤسس المشارك والشريك الإداري لمجموعة تيتان للاستثمار العقاري، وهي مالكة لمرافق المعيشة لكبار السن ومباني التخزين البارد للفواكه والخضروات المرتبطة، ومقرها كاليفورنيا: “إننا نسمع باستمرار من بنوكنا”. لمحلات السوبر ماركت.
وقال كاسيف إن المقرضين كانوا يطلبون تفاصيل حول كيفية حصوله على التأمين، خاصة فيما يتعلق بالمباني في كاليفورنيا، حيث توقفت بعض شركات التأمين عن القيام بأعمال جديدة.
وقال: “إنهم متوترون”، مضيفاً أنه من المحبط أنه على الرغم من أن المقرضين بداوا متحمسين لسماع أحدث خططه، إلا أنهم لم يعربوا عن استعدادهم للمساعدة.
مثل أصحاب المنازل، تطلب البنوك من أصحاب العقارات التجارية حمل وثائق التأمين إذا كان لديهم رهن عقاري. لكن المتطلبات يمكن أن تكون أكثر صرامة: غالبا ما يحتاج المقترض العقاري التجاري إلى إذن صريح من المقرض لإجراء تعديلات على التغطية التأمينية، وإذا تم توريق القرض وبيعه لمستثمري وول ستريت، فإن الحصول على هذا الإذن قد يكون مستحيلا.
وقد رفض المقرضون إلى حد كبير تخفيف متطلبات التأمين لأنهم يشعرون بالقلق بشأن التأثير المحتمل على سوق العقارات الأوسع. إذا دمرت كارثة كبيرة مبنى، فماذا يحدث إذا لم يتمكن أحد من إعادة بنائه؟
قالت دانييل لومباردو، رئيسة قسم العقارات والضيافة والترفيه في شركة ويليس تاورز واتسون للوساطة التأمينية: “أسعار التأمين تسببت في توقف الصفقات وأجبرت الصفقات على حبس الرهن في بعض الحالات”. وقالت إن جزءًا من المشكلة هو أن التكاليف يمكن أن تقفز من الوقت الذي يبدأ فيه المشتري في جمع التمويل إلى اللحظة التي تكون فيها الصفقة على وشك الإغلاق.
بالنسبة للسيد كاسيف، يبدو الحل بسيطا. ويتعين على البنوك أن تسمح لأصحاب العقارات التجارية بشراء التأمين بخصومات أعلى لتقليل تكلفة التغطية. أو ينبغي عليهم الموافقة على سياسات تغطي فقط قيمة القرض البنكي بدلاً من تكلفة استبدال المبنى في حالة تدميره.
لكن البنوك قد تكون غير راغبة في التزحزح، لأنه إذا لم يتمكن أصحاب العقارات الذين لا يتمتعون بتغطية تأمينية كاملة من إعادة البناء بعد كارثة كبيرة، فقد يؤدي ذلك إلى زعزعة استقرار سوق العقارات، مما يضر بقيمة ضمانات البنوك، حسبما قال آدم ديسانكتيس، المتحدث باسم جمعية المصرفيين للرهن العقاري. مجموعة تجارية. ويراقب المنظمون أيضاً كيفية استجابة البنوك حتى لا تزيد المخاطر التي يتعرض لها النظام المالي.
وقال كيليفارسكي، من شركة Fundamental، التي تمتلك مباني سكنية وعقارات أخرى في أماكن مثل هيوستن وكوربوس كريستي بولاية تكساس، إن شركته تخلت عن بعض التحسينات التجميلية لتوفير تكاليف التأمين.
فبدلاً من إضافة ديكورات وأجهزة أكثر روعة إلى الشقق في المجمع الذي اشترته شركة Fundamental في كوربوس كريستي، على سبيل المثال، حاولت الشركة إصلاح استخدام الطاقة في المبنى لتقليل تكاليف الكهرباء والمرافق الأخرى.
وقال كيليفارسكي: «كنا سنقوم بتجديد هذه الوحدات، ووضع أسطح حجرية، وأضواء باكسبلاش». “نحن الآن نعيد النظر في كيفية إنفاق تلك الدولارات.”
يقول المحللون إن مشكلة التأمين تمثل صداعا أكثر من كونها كارثة محتملة، وتظهر البيانات المتعلقة بالتأخر في سداد القروض ضغوطا ولكن لا يوجد سبب للقلق الكبير. ومن خلال توخي الحذر الشديد بشأن الإقراض والتخلص من أكبر عدد ممكن من القروض العقارية التجارية القديمة من دفاترها، ربما تمكنت البنوك من تجنب الأزمة.
وقال ناثان ستوفال، مدير أبحاث المؤسسات المالية في شركة S&P Global Market Intelligence، إنه منذ خريف عام 2022، ارتفعت نسبة التأخر في السداد إلى 1.5 في المائة من جميع القروض العقارية التجارية المستحقة. أعلنت أكبر البنوك عن أكبر قفزة في حالات التأخر في السداد – بمعدل 5 في المائة. ولا يزال هذا الرقم بعيدا عن نسبة الـ 10% خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008.
قال السيد ستوفال إن الركود في العقارات التجارية يضرب البنوك الكبرى بشكل أكبر لأن إقراضها يشمل المباني – مثل ناطحات السحاب في المناطق الحضرية حيث لم يعد موظفو المكاتب – الأكثر تأثراً بالتغيرات في أنماط الإشغال التي بدأت في الوباء.
في 18 سبتمبر، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي بمقدار نصف نقطة مئوية، وهو أول خفض منذ أن ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة في عامي 2022 و2023، ومن المتوقع أن يخفض أكثر هذا العام والعام المقبل.
هذه هي الأخبار الجيدة الأولى لأصحاب العقارات التجارية منذ سنوات، لكن هذا لا يعني أن المطورين خرجوا من الأزمة. لا تزال أسعار الفائدة أعلى بكثير مما كانت عليه في المرة الأخيرة التي حصل فيها العديد من المقترضين على قروض على ممتلكاتهم (كثيرون منهم فعلوا ذلك خلال أسعار الفائدة المنخفضة للغاية الناجمة عن الوباء). ومن الصعب العثور على قروض جديدة.
قال كل من السيد ديسانكتيس، ممثل الصناعة المصرفية، والسيدة لومباردو، وسيط التأمين، إن التعامل مع التغطية التأمينية كان في السابق مهمة تُركت للمديرين المتوسطين، الذين لم يزعجوا كبار المسؤولين التنفيذيين أبدًا بالتفاصيل. لكن هذا تغير.
وقال إن المؤتمر السنوي الصغير الذي تستضيفه المجموعة التجارية التابعة للسيد ديسانكتيس، والذي اجتذب في السابق نحو 100 شخص فقط يحملون لقب “مدير المخاطر”، تضاعف حجمه لمعالجة السعي المتزايد نحو التأمين على الممتلكات الذي ينطوي على مخاطر عالية. لقد أصبح الآن مؤتمرًا استراتيجيًا أوسع، يحضره الأشخاص الذين يتخذون قرارات الإقراض أو يعملون في الإدارة العليا.
وقال ديسانكتيس إن مصرفيي الرهن العقاري بحاجة إلى النظر في المخاطر التي كانت تبدو بعيدة للغاية بحيث لا داعي للقلق بشأنها، خاصة في ضوء الدمار الذي أحدثه إعصار هيلين بعيدًا عن الساحل.
وقال: “إنه شيء إضافي يجب تحليله”.
[ad_2]
المصدر