[ad_1]
هذه القصة هي الثانية في سلسلة من أربعة أجزاء. اقرأ الجزء الأول هنا.
أسعار المنازل الأمريكية بعيدة عن متناول الملايين من الأميركيين ، وتوقف مؤقت الاحتياطي الفيدرالي في التخفيضات في أسعار الفائدة أن تكاليف التمويل من المحتمل أن تعرض سوق العقارات لعدة أشهر قادمة.
تُظهر مقاييس القدرة على تحمل التكاليف تكاليف السكن التي تضغط على تمويل الأسرة ، وتصبح الضغوط أكثر كثافة بسبب نقص طويل الأجل في الإسكان المفقود.
كانت القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام قضية عليا في انتخابات عام 2024 ، مع استراتيجيات المبارزة من الديمقراطيين والجمهوريين حول كيفية التعامل معها. تشير المخاوف بشأن قوة التضخم والشكوك حول سياسات الاقتصاد الكلي لإدارة ترامب إلى أن القضية – وخاصة في سوق الإسكان – يمكن أن تستمر في المستقبل المنظور.
يبلغ متوسط السعر لمنزل جديد للعائلة الواحدة في الولايات المتحدة حوالي 460،000 دولار ، وفقًا للجمعية الوطنية لبناة المنازل (NAHB) ، وهي مجموعة تجارية لشركات الإنشاءات السكنية. بناءً على معدلات الرهن العقاري عند 6.5 في المائة ومعايير الاكتتاب الحالية من البنوك ، فإن هذا السعر خارج النطاق لحوالي ثلاثة أرباع الأسر الأمريكية ، وجد NAHB في مارس.
معدلات الرهن العقاري هي حاليًا أعلى من هذا المستوى عند 6.65 في المائة للحصول على الرهن العقاري الأكثر شعبية لمدة 30 عامًا.
حتى أن المنازل التي تكلف 300،000 دولار ، والتي تقل عن متوسط سعر البيع البالغ 398،000 دولار للمنازل الحالية في فبراير ، باهظة الثمن للغاية بالنسبة إلى 57 في المائة من الأسر.
يعد مؤشر الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، كما ذكرت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ، جيدًا في خط الاتجاه لمدة 30 عامًا.
الأسر ذات الدخل المتوسط البالغ حوالي 800000 دولار قادرة على تحمل رهن للمنزل المتوسط السعر. ظهر هذا الرقم حتى فترة توقف في نهاية العام الماضي بعد الوقوع في منطقة سلبية في النصف الخلفي من عام 2024.
بين عامي 2010 و 2023 ، كانت الأسر الأمريكية ذات الدخل المتوسط قادرة بسهولة على تحمل تكاليف المنزل المتوسط السعر ، حتى في أعقاب الوباء مباشرة. تضاعفت القدرة على تحمل التكاليف بأكثر من الضعف مستوى التعادل في عام 2014 وبلغت ذروتها الأخيرة في نهاية عام 2021 قبل الانزلاق إلى منطقة أكثر تشددًا مع ارتفاع أسعار الفائدة.
في حين انخفض كل من الإيجار وملكية المنازل على مدى السنوات القليلة الماضية ، إلا أن الانخفاض لأصحاب المنازل الطموحين كان أكثر وضوحًا. انخفض مؤشر القدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل في NAR حوالي 80 نقطة ، أو حوالي 44 في المائة منذ عام 2020.
في حين أن الوضع كان أكثر استقرارًا للمستأجرين ، إلا أنه ليس مستقرًا على مستوى مريح. إن حوالي نصف جميع المستأجرين في الولايات المتحدة ينفقون أكثر من 30 في المائة من دخلهم الشهري على الإيجار ، وهو عتبة تم الوصول إليها في عام 2022 والتي لم يتم رؤيتها خلال 25 عامًا من تتبع البيانات من قبل وكالة التصنيف Moody.
على المدى القصير ، يتم الاحتفاظ بالضغوط على أسعار المساكن من قبل التوقف في تخفيضات أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي.
بعد رفع معدل الإقراض بين البنوك الفعال يصل إلى أعلى مستوى منذ عام 2001 بعد تضخم الوباء ، بدأ البنك المركزي الأمريكي في خفض الأسعار حتى نهاية العام الماضي ، لكنه تم إيقافه خلال اجتماعاته في شهر يناير ومارس بعد أن تراجع التضخم وانتشر أوجه عدم اليقين حول خطة إدارة ترامب للتعريفات.
قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في مارس إن تعريفة ترامب قد تؤدي إلى تأخير في الحد من التضخم
وقال: “بدأ التضخم في الارتفاع الآن ، ونفكر جزئيًا استجابةً للتعريفات وقد يكون هناك تأخير في مزيد من التقدم على مدار هذا العام”.
من المحتمل أن يعني هذا بوتيرة أبطأ لتخفيضات أسعار إضافية ، مما يتيح انخفاض معدلات الرهن العقاري ، مما يخفف من تكاليف السكن بدوره. تتحرك أسعار الرهن العقاري بشكل أوثق مع أسعار الفائدة على المدى الطويل في سوق السندات ، ولكنها تخضع لمعدلات الإقراض بين البنوك على المدى القصير.
ومع ذلك ، على المدى الطويل ، يتم الاحتفاظ بتكاليف السكن عالياً ليس بالظروف المالية ولكن بسبب النقص المادي في المنازل بأسعار معقولة.
وقال دانييل ماكو ، أحد كبار باحثين في مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان ، لصحيفة ذا هيل: “بناءً على كيفية قياسه ، فإن النقص يتراوح بين 1.5 مليون إلى 5 أو 6 ملايين”. “الحقيقة هي أن معدلات الشواغر لا تزال منخفضة على مستوى البلاد.”
كان نقص إمدادات الإسكان ظاهرة موثقة جيدًا خلال السنوات القليلة الماضية. لماذا لم يكن بناة المنازل السكنية لا يهرعون لتلبية هذا الطلب ، يظل شيئًا مفتوحًا ، على الرغم من أن McCue من جامعة هارفارد قال إنه شهد تركيز البناء تجاه المستهلكين ذوي الدخل المنخفض.
وقال: “بلغت مبيعات المنازل الحالية أدنى نقطة لها منذ التسعينيات من القرن الماضي ، ولكن ارتفعت مبيعات المنازل الجديدة للأسرة الواحدة بشكل متواضع. الأمر المثير للاهتمام هو أن أسعار المنازل الجديدة قد انخفضت ، لذلك تمكنوا من خفض التكاليف وإنتاج منتج مختلف لضرب نقطة سعر أقل للمساعدة في المبيعات”.
من المحتمل أن تكون هناك عوامل أخرى تحافظ على النقص في مكانها ، بما في ذلك حقيقة أن بناة المنازل يمكنهم في كثير من الأحيان الحصول على هوامش ربح أعلى للمنازل المتميزة مقارنة بالوحدات ذات الأسعار المنخفضة وسلوك المستثمرين الذين يشترون مساحات كبيرة من الممتلكات.
“أحد العوامل التي تؤدي إلى تفاقم النقص هو نشاط المستثمرين المؤسسيين ، الذين يشترون مخزون الإسكان للانتقال أو الإيجار من أجل الربح. قام المستثمرون الكبار بشراء 14.8 في المائة من المنازل في السوق في الربع الأول من عام 2024-وهي نسبة عالية من الرقم القياسي” ، كتب المحللون في Bankrate في مارس.
وقد أشار NAHB لإصبع عند السماح بالقيود. من الجدال أمام المشرعين في لجنة البيئة والأشغال العامة في مجلس الشيوخ في وقت سابق من هذا العام ، قال رئيس NAHB كارل هاريس إن “معظم مطوري الأراضي قد أجبروا على الابتعاد عن طرود معينة من الأراضي بسبب عدم اليقين في القدرة على الحصول على التصاريح اللازمة”.
لا يوافق منظمو المستأجرين ودعاة الإسكان ذوي الدخل المنخفض.
وقال تارا راغوفر ، مدير اتحاد المستأجر الاتحاد ، لصحيفة ذا هيل: “إن الإلغاء القياسي ليس استراتيجية للحد من الإيجارات ، وبالتأكيد ليس على المدى القصير”. “حتى إذا تم بناء السكن ، والذي سيستغرق وقتًا ، فإن السؤال الأبدي هو لمن وبأي سعر؟”
حقوق الطبع والنشر 2025 Nexstar Media Inc. جميع الحقوق محفوظة. لا يجوز نشر هذه المواد أو بثها أو إعادة كتابة أو إعادة توزيعها.
[ad_2]
المصدر